사업성 분석 Q&A

 

 

Q. 사업성을 직접 돌리는 실무자가 된지 얼마 안됐습니다. 바로 본론으로 들어가서 몇가지 의문사항을 여쭙겠습니다.   1. NPV와 IRR을 산출하기 위한 할인율의 전제조건을 어느정도 수준으로 하면 적정할런지요.. 물론 최고경영자의 의지에 좌지우지 되겠으나, 그래도 좀 적정한 선이 있지 않을까 해서요.. 너무 보수적으로 봐도 안좋을 것 같고 낙관적으로 봐도 안좋을 것 같은데.. 시장이자율과 동일하게 보는 것도 있기는 하겠죠... 어느정도 수준이 좋을까요?   2. 할인율을 지급이자율과 동일하게 보는 것은 어떨까요? 현재 우리회사는 지급이자율보다 1% 높게 할인율을 적용하고 있습니다.   3. 신규건물을 짓고, 신규사업을 하는데 있어서 부지가에 금융비용을 포함시키는 것이 맞을런지요? 예를 들어 10년전에 차입을 통하여 부지를 매입했는데 그동안의 이자비용을 모두 부지가격에 포함시키는 것이 맞을런지요? 이자비용을 감안한다면 어느정도의 이자율을 적용시키는 것이 좋을까요?   4. 건축물을 20년 감가상각하고 남은 잔존가치를 마지막 20년이 되는해에 현금유입으로 넣는데.. 잔존가치를 장부가, 공시지가, 취득가.. 어느 수준으로 적용시키는 것이 바람직한 방법일런지요.. ?     A.(홍윤호님 답변) 1. NPV와 IRR을 산출하기 위한 할인율의 전제조건을 어느정도 수준으로 하면 적정할런지요.. 물론 최고경영자의 의지에 좌지우지 되겠으나, 그래도 좀 적정한 선이 있지 않을까 해서요.. 너무 보수적으로 봐도 안좋을 것 같고 낙관적으로 봐도 안좋을 것 같은데.. 시장이자율과 동일하게 보는 것도 있기는 하겠죠... 어느정도 수준이 좋을까요?    미래에 대한 수익을 현재가치로 환원한 것이 NPV의 목적입니다. 여기서 말하는 할인율은 사업에 대한 리스크를 수치화한 것으로 판단됩니다. 기간이 언제까지이고, 그 시점까지 사업의 전망을 감안해야 합니다. 시장이자율과 동일하게 본다는 것은 앞으로도 상황이 비슷하다고 전제할 때가 아닌가 합니다.   2. 할인율을 지급이자율과 동일하게 보는 것은 어떨까요? 현재 우리회사는 지급이자율보다 1% 높게 할인율을 적용하고 있습니다. (돈을 빨리 가져가면 우리가 줄 이자보다 1% 손해보고 가져가란 소리) A에게 1년뒤 110원 줄 게 있고, B에게 현재 100원 빌렸다. 기간 1년 : 할인율 10% 이자율 9% A가 110원을 지금달라고 하면 할인해서 99원을 주고, B에게 1년뒤 109원을 주면 된다. 지금시점에서 나는 100원을 빌려서 99원을 지급하므로서 1원의 현재가치가 생긴다..    이자율은 자금에 대한 기회비용, 물가상승률, 환급받지 못할 위험 등이 있습니다. 미래에 대한 보상으로서 원금 + 이자 할인율이란 현재 현금화 시키기 위해 기존가격보다 낮추는 것이죠. 여기서는 현재에 대한 보상 미래수익 – 이자 라고 생각하면 쉬울 듯 합니다.   현재 회사는 지급이자율보다 할인율이 높다고 하셨죠? 지급이자율(우리가 줄 돈), 할인율(우리가 줄 돈) 어차피 우리가 줄 돈인데 시점의 차이가 현금의 가치가 달라진다는 것입니다. 제가 보기에는요. 따라서 지급이자율과 할인율은 동일하게 보지 않는 게 어떨까요? 회사입장에서는 할인율을 높게 잡아서 지급이자보다 이윤을 내는 것이 낫지 않을까요? 하지만 공정한 룰이라면 동일하게 적용하는 것이 낫지 않을까요? 상대가 가져갈땐 1%더 붙이고, 우리가 줄때는 1%깍는다는 소리같은데, 추후에 1%에 대한 세금을 매기지 않을까 합니다. 그냥 제 생각입니다.   3. 신규건물을 짓고, 신규사업을 하는데 있어서 부지가에 금융비용을 포함시키는 것이 맞을런지요? 예를 들어 10년전에 차입을 통하여 부지를 매입했는데 그동안의 이자비용을 모두 부지가격에 포함시키는 것이 맞을런지요? 이자비용을 감안한다면 어느정도의 이자율을 적용시키는 것이 좋을까요?   부동산의 취득목적이 사업목적이면 고정자산으로, 단순히 투자부동산이라면 고정자산이 아니라 투자부동산으로 봐야 할 것입니다. 기업회계기준에 의하면 투자부동산은 적극적인 투기목적이나, 영업활동에 사용할 목적으로 취득하였으나, 회사 사정이나 기타원인에 의해 아직 사업목적에 제공되지 못하고 있는 부동산 등이 포함됩니다. 투자부동산의 취득시 지출되는 직접적인 비용 및 가공비, 개량비 및 매각상태에 이르기까지 소용되는 모든 비용을 투자부동산의 취득원가에 포함됩니다.   그러나 고정자산으로 취급될 때에는 이자비용은 영업외지출로 포함되지 않나 생각해봅니다.  이자는 영업외비용입니다. 이는 손익계산서에 비용처리가 된다는 것으로 추측되는데, 신규부지가는 회계가 아닌 재무입니다. 즉, 관리비용이 아닌 투자비용입니다. 따라서 부지가에는 이자비용(관리비용)을 부지가격으로 포함시키지 않는 것이 맞지 않나요? 솔직히, 전문적으로 회계를 배우지 못하여 정확치 않는 정보입니다. 괜히 혼동만 만들까봐 미안한 마음이 듭니다.   4. 건축물을 20년 감가상각하고 남은 잔존가치를 마지막 20년이 되는해에 현금유입으로 넣는데.. 잔존가치를 장부가, 공시지가, 취득가.. 어느 수준으로 적용시키는 것이 바람직한 방법일런지요.. ? 건축물은 취득가의 5%를 잔존가치로 본다고 들었습니다. 그러나 세법상 적용은 기준시가로 적용한다고 했는데 내부회계인지, 세법인지 기준에 따라 다르지 않나 생각합니다.   제가 생각나는대로 써봤습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다